주택, 조합원입주권, 분양권 비과세 규정 비교. 사진=국세청 제공.

시민들이 재개발·재건축 사업에 대한 양도소득세로 혼란을 겪고 있다. 규정을 몰라 비과세를 적용받지 못하거나, 입주권 특례를 적용받지 못하는 사례가 속속 나오고 있어서다. 조합원 입주권·분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로 주택에 해당하지 않지만, 현행 양도소득세법에서는 각종 비과세와 다주택 중과 여부를 판단하는 경우 주택 수 계산에 포함(입주권 2006년 이후 취득분, 분양권 2021년 이후 취득분)하고 있다.

또, 1가구 1주택 비과세 제도가 적용되는 주택과의 과세형평을 위해 입주권·분양권을 보유한 경우에도 비과세 규정을 두고 있다. 이 규정이 적용대상과 세부요건 등에 차이가 있어 제대로 된 이해가 필요하다.

중도일보는 국세청이 발표한 '양도소득세 실수톡톡(talk talk)' 자료를 통해 재개발 재건축의 실수 사례와 놓치기 쉬운 비과세 혜택 등에 대해 알아본다. <편집자 주>



▲'거주할 대체주택은 사업시행인가 후 취득'= A주택을 보유하고 있는 B 씨는 A주택에 대한 재개발사업이 진행되면서 사업시행인가 전 2021년 3월 C주택을 취득해 거주하다가 2024년 2월 양도하고 대체주택 특례로 비과세 신고했으나 비과세를 적용받지 못했다. 비과세가 적용됐다면 0원이지만, 미적용 시 1억 7300만 원을 신고했다.



대체주택은 사업시행인가일 이후 취득해야 비과세가 가능하다. 사업시행인가일 전 취득한 주택은 대체주택 비과세 특례 적용이 되지 않는다. 대체주택 특례는 1주택자가 재개발·재건축 사업 시행으로 사업기간 동안 거주하기 위해 취득한 대체주택을 양도하는 경우 적용되는 비과세 특례를 받는다. 다만, 재건축 사업시행기간 중 취득한 대체주택에 대해 비과세를 적용받기 위해서는 대체주택 취득과 거주, 양도요건과 신축주택 거주요건이 충족돼야 한다.

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▲'조합원 입주권 승계 취득은 관리처분계획 이전에 취득'= D 씨는 2021년 11월 원조합원으로부터 E 조합원 입주권을 승계 취득하고 2022년 3월 F 주택을 취득해 거주하다가 2024년 2월 F 주택을 양도하고 대체주택 특례로 비과세를 신고했으나 비과세를 적용받지 못했다. 양도소득세가 비과세면 0원이지만, 미적용돼 9300만 원을 납부했다.

관리처분계획인가일 이후 조합원 입주권을 승계 취득한 경우엔 대체주택 비과세 특례 적용이 불가하다. 조합원입주권을 먼저 승계취득하고 다른 주택을 나중에 취득하는 경우 일시적 2주택, 1주택+1입주권, 대체주택 특례 등 비과세 적용이 불가하다. 관리처분계획인가 이전 주택을 취득하면 대체주택 비과세 특례 적용이 가능해 재개발과 재건축이 진행 중인 주택 매수 시 취득시점을 확인할 필요가 있다.



▲'일시적 1주택+1입주권 특례 적용 위해선 세대 전원 1년 이상 거주'= G주택을 보유하던 H 씨는 I조합원 입주권을 취득해 2021년 3월 J신축 주택이 완성되자 신축주택에 거주하지 않고 2024년 2월 G주택(종전주택)을 양도, 일시적 1주택+1입주권 특례로 비과세 신고했으나 비과세를 적용받지 못해 양도소득세 1억 1300만 원을 신고했다.

1주택자가 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지난 후 종전주택을 양보할 땐 입주권 취득요건, 신축주택 거주요건, 종전주택 양도요건이 충족돼야 한다. 신축주택에 세대 전원이 이사나 전입이 어려운 경우엔 조합원입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도해야 비과세를 적용받을 수 있다.

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▲'분양 주택 완성 후 종전주택 양도는 잔금청산일에 맞춰 진행'= K주택을 보유한 L 씨는 주택청약에 당첨돼 M분양권을 취득해 M신축주택이 완성된 후 소유권이전등기접수일로부터 3년 이내 K주택(종전주택)을 양도하고 일시적 1주택+1분양권 특례로 비과세를 신고했지만, 비과세(0원)를 적용받지 못하고 1억 8900만 원을 신고했다.

분양받은 주택이 완성된 후 일시적 1주택+1분양권 특례를 적용받기 위해선 신축주택 완성일로부터 3년 이내 종전주택을 양도해야 비과세가 가능한데, 이 경우 완성일은 소유권이전등기접수일이 아닌 잔금청산일로 판단해야 한다. 1주택자가 분양권 또는 조합원입주권을 취득하고 종전주택을 양도하는 경우 분양권과 조합원입주권의 신축주택 완성일이 서로 다르므로 비과세 판단 시 유의해야 한다. 또 1주택자가 2021년 1월 1일 이후 분양권을 취득하고 분양권 취득일로부터 3년이 지나 종전주택 양도 시 분양권 취득 및 거주요건, 신축주택 거주요건 등을 충족해야 한다.



▲'신축주택 양도 시 양도시기 살펴 세율 적용'= 1주택자인 N 씨는 2021년 8월 O 분양권을 취득하고, O 신축주택이 2023년 3월 완성돼 2024년 2월 양도, 분양권 취득일로부터 2년 이상이 경과해 기본세율을 적용해 신고했다. 하지만, 고율의 단기보유세율이 적용돼 양도소득세를 추가로 냈다. 기본세율이 적용되면 9300만 원인 양도소득세가 단기보유세율이 적용돼 2억 800만 원에 달했다.

분양권이나 승계조합원입주권으로 취득한 신축주택을 완성 후 바로 양도하면 고율의 단기보유세율이 적용될 수 있다. 때문에 신축주택 완성일로부터 최소 2년 이상은 보유하는 것이 절세에 도움이 된다. 분양권 또는 분양권으로 취득한 신축주택을 양도하는 경우엔 양도시기와 보유기간에 따라 적용되는 세율이 달라지므로 유의해야 한다.
조훈희 기자 chh7955@

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